賃貸はあくまで借り物。退去する時は、入居時のように原状回復してから立ち退く義務があります。その義務を担うため、クリーニング代や修繕費をカバーするために「敷金」という仕組みが存在します。
ただ、私が住んでいた賃貸は「敷金償却」という聞き慣れない契約内容でした。敷金償却とは何か？クリーニング代や修繕費は別途請求されるのか？
敷金償却の賃貸アパートから引っ越した際に、自分なりに調べた内容をまとめてみました。
敷金とは？
敷金とは「保証金」といった形で入居者が支払うお金のこと。家賃の数ヶ月分を入居時に支払い、家賃滞納や退去時のクリーニング代や修繕費に充てられますが、それらを差し引いて余った分は戻って来るお金です。
ちなみに、礼金とは「部屋を貸してくれてありがとう」という感謝の気持ちを大家に伝えるためのお金で、1円たりとも戻ってきません。
敷金償却とは？
敷金には「敷金償却」という仕組みもあります。敷金償却とは「預かった敷金は全額返しません」というもので、礼金ゼロ物件に多いそうです。
普段から部屋をキレイ使って、退去時の掃除を頑張って、クリーニング代や修繕費が安くなっても、戻って来るお金はゼロという仕組み。
つまり、退去時に頑張って掃除して、少しでも多く敷金を返してもらおうという考えは不要。汚いままでOKということです。
ただ、ここで疑問が。もし仮に、クリーニング代や修繕費が敷金を越えたら？そもそも、クリーニング代や修繕費っていくらするもの？
クリーニング代と修繕の相場について
賃貸管理会社にとっては敷金も大事な営業利益。無知な入居者の弱みに付け込んで、膨大なクリーニング代や修繕費をぼったくる管理会社も多いようです。
そこで、賃貸のクリーニング代と修繕費の相場を調べてみました。
クリーニング代の相場
部屋の広さや汚れ具合にもよりますが、一般的な賃貸のクリーニング代は平均2〜5万円ほど。
ですが、パッと見て「綺麗」と思える、または風呂場やキッチンといった部分的なクリーニングでOKとなれば、もっと安くなる可能性は十分にあります。
中には、クリーニング代という名目で敷金から差し引くが、管理会社の新人が簡単に掃除して、次の入居者の受け入れを行っていることも普通にあるようです。
修繕費の相場
修繕とは壁や床のキズ、ヘコミ、ひどい汚れなどを直すこと。ですので、一概には言えませんが、壁に穴が開いて中の柱を直すとなれば、100万円単位の請求が…という話もあるそうです。ペットOKの物件の敷金が膨大な理由もこれですね。
ただ、修繕費に関しては完全に管理会社の言いなり。数センチのクロスの剥がれでも「壁一面張り替えです」「クロスはオーダー品です」「1平米10万円です」と言われれば、素直に払うか、キレて揉めるかでしょう。
案の定、修繕費をめぐるトラブルが頻繁に発生。そこで国土交通省（住宅局）は、平成10年に賃貸物件の原状回復義務についてまとめたガイドラインを定めました。
原状回復の義務が生じる範囲とは？
引っ越してきた状態に戻す、つまり原状回復についてですが、国土交通省（住宅局）が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば以下の通り。
入居者に原状回復の責任がない項目
- フローリングや畳の変色
- フローリングのワックスの剥がれ
- 画びょうの穴
- クロスの端の剥がれ
- タバコによる軽度なヤニ汚れ
- テレビや冷蔵庫の電気やけ（黒ジミ）
- 壁の日焼け跡
- 手あかの付着
- エアコン設置の壁穴
- 自然災害による破損
- 通常使用による排水詰まり
- その他、経年劣化による破損
入居者に原状回復の責任がある項目
- 家具移動による床の傷
- 家具や家電設置による床の傷やヘコミ
- 釘やネジの穴
- タバコによる重度なヤニ汚れ
- タバコの焦げ跡
- キッチンの油汚れ
- ペットの引っかき傷
- クロスの穴や破れ
- 鍵の紛失
- 障子の破れ
- 故意によるガラスの破損
- 水回りの水垢やカビ
参考：【保存版】引越し時に必ず覚えておきたい！自分で敷金を返還させる全手法
修繕費は住んでいる年数によっても変わる
長く住んでいれば、壁や床の傷も付きやすくなります。そこで、ガイドラインでは経過年数によって修繕義務の割合についても明記しています。修繕義務の割合の目安になる指数が耐用年数です。
耐用年数とは、一般的に考えて、その製品が何年使えるか？何年後には無価値になるか？という標準的な指数です。
例えば、カーペットの耐用年数は6年ということで、入居から6年後にはカーペットの価値は0円。つまり、うっかりタバコの火を落として穴が空いても、さほど心配する必要はないということになります。
部屋の備品の耐用年数はおおよそ6〜8年。ですので、同じ賃貸に長く住んでいるなら退去時は大目に見てくれるかもしれませんね。
ただ、逆を言えば、入居期間が短い割にボロボロだと、管理会社の言われるがままに修繕費が請求されるかもしれないということ。どちらにしても、その辺りのサジ加減は管理会社次第になります。
敷金償却の場合のクリーニング代や修繕費はどうなる？
だいぶ話がそれましたが、ここで本題に戻ります。敷金償却の場合、クリーニング代や修繕費は償却される敷金から支払われるのか？それとも別なのか？という疑問です。
今の賃貸が敷金償却なんだけど、そこからクリーニング代が引かれるのか、別精算なのか。別なら消費生活センターに電話しちゃう
— マヒ (@mmm_hi000) 2017年8月18日
一般的な考えでは、クリーニング代や修繕費は敷金から支払われるべきでしょう。ただ、敷金償却は「礼金」の意味合いを兼ねているという意見もありました。
ということはですよ。礼金からクリーニング代や修繕費は差し引けないので、別途請求が来るのでは？という不安につながるわけです。
先ほども申したように、こういった決まりはすべて管理会社次第。インターネット検索では正解は見つからないと思い、ユーザーによる実体験が生々しい知恵袋で調べてみました。すると、同じような質問をいくつか見つけることができました。
共通して言えることは「契約書に記載があるかどうか」ということ。
契約書に「敷金償却」の記載はあるけど「クリーニング代・修繕費は別途請求」の記載がなければ、償却される敷金からクリーニング代や修繕費がされる認識でOK。
「敷金償却」の意味を調べても「敷金の一部、または全額が返ってこないこと」とあります。ですので、敷金からクリーニング代や修繕費が引かれるという認識で問題ないと思います。
ただ、やっぱりどうなるかは管理会社次第で、自分がサインした契約書に従うしかないようです。
実録！臨戦態勢で挑んだ賃貸退去立会い！
ここから実体験。私のケースは、敷金償却（1ヶ月分・7万円）でした。契約時にも敷金償却と言われたことを覚えていたので、敷金が戻ってこない件は了承済み。
目立った修繕個所もなく、数十万円という請求もないでしょう。クリーニング代で7万円超という金額もありえない。
ただ、クリーニング代が引かれて償却なのか、別途クリーニング代請求なのかが不安の種です。
契約書に記述はないから払わない
電話で退去連絡をした際は「償却される敷金とは別で、クリーニング費用がかかります」と言われたものの、契約書を見返しても「クリーニング代・修繕費は別途請求」といったことは一切書かれていませんし、説明も受けていません。
だから、クリーニング代を払う気はサラサラありませんでした。強気で行くと決意。
でも保険として掃除はすることに
退去の立会いは委託業者が担当すると説明がありました。上手く言いくるめるプロかもしれない。出るとこ出る覚悟ではいましたが「クリーニング代は別請求」という最悪のケースを想定して掃除をすることに。
敷金乞食の私は、退去前に本気で掃除をしてます。床拭き、壁拭き、キッチンの油汚れ、風呂場のカビ、トイレの隅々…汚れという汚れは半日かけて徹底的に綺麗にしています。
今回に関しては「もしかすると無駄なのかもしれない」「敷金償却ならなおさら綺麗にする必要もない」という消耗感と戦いながら、いつも通り必死に掃除をしました。
少しでも印象がよく見えるように、退去時のクリーニング内容を意識しながら…。
激落ちくんでワックス剥がれてピンチ
はい。必死さがかえって仇になりました。激落ちくんでフローリング床を磨くとワックスが剥がれて、もっとヤバイことになります。床の汚れは濡れタオルでゴシゴシですね。
手遅れの方、またワックスの剥がれが心配となら、ワックスシート（ワックスコートシート）がおすすめ。
クイックルワイパーのワックスシートは生産終了らしいので、リンレイの「つやピカ」にしました。3分ほどで乾くので、何度も塗り重ねて原状回復完了です。危ない危ない。
クリーニング代払いたくない
↓
床の汚れを落とす
↓
ゲキ落ちくんを使ってみる
↓
ワックス剥がれる
↓
つやピカでごまかそうとしてるのが今。もうね、何がしたいのやら… pic.twitter.com/4g6AisDkon— マヒ (@mmm_hi000) 2017年8月21日
今日学んだこと。つやピカ、ハンパない。
そして、ワックス済みのフローリング床にゲキ落ちくんは絶対にダメ。
あと2回重ね塗りしてみよう。 pic.twitter.com/ko3Whts47l
— マヒ (@mmm_hi000) 2017年8月21日
（ちなみに、ガイドラインではフローリングのワックスの剥がれは原状回復不要です…後から知った）
クリーニング代をボラれないための退去手順
1.国土交通ガイドラインを熟読
まずは、自分の部屋の状況と国土交通が定めたガイドラインを比較してみましょう。明らかな箇所は諦める。あやしい箇所は何とか誤魔化せないか試行錯誤してみてください。
2.名刺をもらう
退去の立会い時は、担当者の名刺をもらうようにしましょう。理由は2つ。威厳を出してプレッシャーを与えるためと、揉めるとなった時に消費生活センターへ連絡するためです。
3.退去の立会いは録音しておく
退去審査が始まったら同時にスマホの録音機能で、やりとりを終始記録。これも最悪のケースを想定した保険です。良くも悪くも、その場の証拠がないと争えませんので。
4.請求に納得できないならその場でサインはしない
敷金とは別にクリーニング代や修繕費が発生する場合は、担当者がその場で請求書を作成し始めるでしょう。
一般的に考えて敷金から引かれる代金です。契約書に記載が無いなら、こちらが支払う義務はないと考えましょう。
「サイン＝同意」です。納得いかないのであれば、絶対に渡された請求書にサインをしてはいけません。
あとは「別請求なんて契約時に説明を受けてません」「契約書に支払い義務の記載がないので今はサインできません」「消費生活センターに相談してみます」と伝えましょう。
賃貸退去トラブルは「消費生活センターに確認します」がキラーワード。クレーマーではなくボラれないため。
— マヒ (@mmm_hi000) 2017年8月21日
すると「このままでは退去申請ができませんの、延滞分の家賃を支払ってください」とイチャモンをつけてくる管理会社もあるようなので、この日は（立会い日）は鍵だけ渡して帰宅しましょう。管理会社に脅されたら警察を呼んでも構いません。逆に警察を呼ばれてもビビる必要はありません。こちらの主張は正しいという意思はブレないように。
あと、退去予定日とクリーニング代や修繕費の支払い期日は別です。家具もない、受け渡せる状態なので、鍵だけ渡せばとりあえず賃貸契約は終了になります。
自分の場合は敷金償却にクリーニング代が含まれていた
ちなみに私の場合は、以下のやりとりで敷金償却にクリーニング代が含まれていることを確認しました。
担当者「はい、問題ありません、大丈夫です」
私「えっと、修繕箇所は無いということで良いですか？」
担当者「はい」
私「わかりました。では、償却される敷金からクリーニング代が出されるということでいいですね？」
（ここで「いいえ、別途クリーニング代を後日請求します」と言われたら契約書を見せて戦闘開始でした）
担当者「はい」
私「あっ、えっ、ありがとうございやしたっ！失礼しますっ！」
退去から数ヶ月経ちますが、請求書が届くこともありませんし、口座から謎の引き落としも無し。やっと肩の荷がおりました。
ヒャッハー！賃貸立ち退き追加料金なし！悪徳管理会社だったから争う気満々だったけど一安心
— マヒ (@mmm_hi000) 2017年8月21日
賃貸の退去立会いでチェックされる個所
最後に、賃貸の退去立会いでチェックされた個所を共有します。
- 既存の修繕個所の確認（入居時に申告した傷や破損）
- 床や壁の汚れや破損
- 照明、エアコン、コンロ、換気扇、給排水に問題ないかチェック
- ドア、建具の可動性
- ベランダ、庭の状態
※細かな汚れはさほどチェックされず、設備の状態を念入りに見ていた
以上になります。これらの個所を重点的に掃除するなりして、クリーニング代や修繕費の対策を行いましょう。
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