田舎移住の中古物件探しで確認すべき内見のポイントとは?

田舎移住の中古物件探しで確認すべき内見のポイントとは?

田舎移住で真っ先に決めることが住む家。つまり物件探しです。特に、築100年の古民家や、ちょっと年期の入った和風住宅を購入する際は、慎重に選ばなければいけません。

そこで今回は、田舎移住を目指す自分が、中古物件を探す際に注意しているポイントをご紹介します。土地を買って新築を建てる方にとっても重要な、立地や周辺環境についてもご紹介します。

日当たり

  • 縁側は南向きか?
  • 家の中が明るいか?
  • 洗濯物や布団が気持ちよく干せるか?

物件選びでかなり大事な日当たり。一般的に、日が当たる時間が、最も長い南向きが良いとされています。

家に日が当たることで、家の中が明るく、照明をつける時間が減る。また、冬場は太陽熱で部屋が暖かかくなる。ただし、夏場は逆に暑くなるデメリットもあります。

生活リズムが昼型なのか夜型なのか、暑がりか寒がりかなど、自分のライフスタイルで選ぶと良いでしょう。

ただ、田舎と呼ばれるエリアの物件は、大抵、日が良く当たる南向き。縁側に日が当たるように造られています。

暗くてジメジメするより、カーッと日が当たって、洗濯物が良く乾き、布団が良い感じ干せてたほうが良いですよね。

方位磁石で方向を確かめて、間取り図と照らし合わせてみると、生活がイメージしやすいですよ。

風通し

  • 湿気対策は万全か?
  • 心地よい風が通り抜けるか?
  • 周辺環境の臭いは大丈夫か?
  • 窓を全て開けてみよう

古民家のような古い物件にとって湿気は大敵。柱や床板の木材が腐りやすいと、それだけ修繕費がかさみますので、風通しの良さもポイントです。

基本的には、湿気がこもらないような造りになっていますが、改築増築で床下の風の通り道が塞がれていることも。現代のように吸湿シートも施されていないので、特に注意が必要です。

日当たりが良い所は問題ありませんが、日が当たらない裏手や、水はけが悪い地面周辺を良く確認しましょう。

また、家の造りもそうですが、隣人宅や木など外に風の流れを遮るものがないか?池や用水路が近くにあると臭いや虫が気になります。

あとは、近くに酪農家があれば牛のアノ臭いがキツイなど、風通しが良いからこその悩みも同時に見えてきます。

こうした周辺環境もクリアできれば、夏は涼しいという和風住宅のメリットを最大限に活かすことができるでしょう。

例え内見の時が真冬でも、窓を全開にして風邪の流れを確認しましょう

間取り

  • 今後のライフプランに沿った間取りか?
  • 柱の位置などリノベーションをイメージしよう

実際にそこに住むわけですから、暮らしやすいことが大前提。そのためには、部屋の間取りは大切ですよね。

居間や寝室、子供は2人、いやもっと増えるから部屋数が必要など、今後の暮らしを踏まえて検討しましょう。

また、柱の位置を把握することで、リフォームリノベーションのイメージも湧きやすい。30畳の大広間を壁で区切って部屋にするのもアリでしょう。

しかし、間取りを変更するリフォームはお金がかかります。コストを抑えるなら、手を加えずとも理想的な暮らしができる間取りの物件を選びましょう。

収納

  • 湿気が溜まりそうな位置じゃないか?
  • 収納スペースは設けられるか?

家の中は出来るだけスッキリさせたい。そのために必要なものが収納です。

ただし、古民家や和風住宅は「収納=押入れ」になります。敷布団や座布団をしまうあれです。リフォームされていない限り、ウォークインクローゼットなんて絶対にありません。

押入れを収納としてそのまま使うなら、湿気が溜まりそうでないか確認。リフォームやリノベーションするなら、どの位置に新設するか検討しましょう。

水回り

  • キッチン下の水栓の漏れはないか?
  • 下水の臭いは大丈夫か?
  • 床が浮いたりシミはないか?
  • トイレや風呂の水の流れを確認しよう

中古物件を購入するほとんどの人は、水回りをリフォームするでしょう。私も絶対にします。だから、現状はどうでも良い。ってワケにはいきません。表面を直すより、配管を直す方が大変です。

蛇口から出る水、排水の様子、キッチン下の水栓の漏れ、下水の臭い、トイレの水の流れ、水回りの床がフワフワする、壁にシミがあるなど、しっかり確認しましょう。

もし問題点があったら、その分、値引きしてくれるかも知れませんよ。

下水処理方法

  • 本下水、浄化槽、汲み取りのどれ?
  • 個別浄化槽か合併浄化槽か?
  • 改修工事は必要か?
  • 排水負担金などはあるか?
  • 不動産に調べてもらって書面で貰おう

トイレの汚水や生活排水をどう処理するかも肝心。本下水、浄化槽、汲み取りでは処理方法下水料金も異なります。

ちなみに、浄化槽の場合、トイレの汚水のみを処理する「単独浄化槽」と、トイレやお風呂などすべての排水を処理する「合併浄化槽」があります。

当然、合併浄化槽のほうが優れているのですが、不動産に聞いても嘘をつかれる場合があります。そこで、ちょっとした豆知識として、単独か合併かの浄化槽の見分け方をご紹介。

単独浄化槽か合併浄化槽かを見分ける方法

単独浄化槽 合併処理浄化槽
マンホールの数 2つ 3つ
マンホールの大きさ 小さい そこそこ大きい
エアー配管 1本 2本

関連リンク:浄化槽の見分け方(単独or合併)

確証はありませんが、上記で見分けられる可能性はかなり高いです。合併浄化槽のほうが処理する排水が多いので、処理槽が多く、従ってマンホールの数やエアー配管も多いということです。

さらに踏み込んだ確認方法として、風呂やキッチンから排水して、浄化槽に水が流れてこれば合併処理浄化槽、流れてこなければ単独浄化槽です。

でもまぁ、不動産に書面で確認してもらうのが一番確実なんですけどね。

あとは、農村エリアであれば「排水負担金」というものもあるので要注意です。その他、中古物件の下水処理方法については別記事を参照していください。

http://rabbit-punch.com/iju/2239

給湯器

  • お湯はどうやって沸かすのか?
  • ちゃんと使えるのか?

以外と盲点になりがちなのが、お湯を沸かす給湯器です。都市ガス(町ガス)やプロパンガスの物件でも、石油を燃料にお湯を沸かすタイプもあります。

今時、石油はちょっと面倒なので、ガス給湯器がベストでしょう。また現状で使えるかも確認しておきたいところ。

ただ、手付かずの古民家であれば、釜戸に五右衛門風呂など、お湯を沸かすのは基本的に薪という物件もチラホラ。

済んだ後の生活をイメージしながら内見するようにしましょう。

床や柱の歪み

  • 四角の柱、床、梁の水平を確認しよう
  • ドアや襖はスムーズに開閉するか?

床や柱の歪みに関しては、築100年とかの古民家であれば気にするだけ無駄というか、気になるなら住むべきじゃないといったチェックポイント。ですが、一応確認しておきましょう。あまりにひどい場合は、住んだ直後に倒壊もあり得ます。

嫁に話したら「ビー玉を転がせばいい」とベタなこと言ってましたが、家の傾きを調べられる水平器は100均でも買えます。

床の水平、四角の柱、扉の開閉など、家が傾いていないか?傾きによって扉が開けづらくないかを確認しましょう。

点検口

  • 点検口を覗いてもいいか確認してみよう
  • 天井裏を確認して雨漏り、動物の死骸や糞ははないか?
  • 柱や梁の腐食、シロアリを確認
  • 床下の土台は水が溜まったり沈下していないか?
  • カビの臭いは大丈夫か?
  • 住宅診断(ホームインスペクション)も検討しよう

点検口とは、屋根裏や床下を見ることができる所のこと。古い家なら、押入れの天井にあります。

点検口からは、天井の雨漏り、柱や梁の確認(腐食、シロアリ)、土台の沈下、カビの臭いなど、家の心臓部が確認できます。

ただ、普通の内見では屋根裏、床下などの点検口はなかなか見れない(見せてくれない)ので、住宅診断(ホームインスペクション)を利用して、建築士立会いで確認するといいでしょう。

関連リンク:ホームインスペクション(住宅診断)とは

ですが、住宅診断(ホームインスペクション)は1回10万円前後の費用がかかるので、本命が決まった契約前の一回勝負にでも。

ちなみに、2018年から中古物件を販売する際、住宅診断(ホームインスペクション)がの宅建法で義務になるそうです。決定事項ではありませんが、購入者側としてかなり嬉しい。ただ、自分が買う頃には間に合わないので悔しい。

外壁や基礎

  • ヒビ(クラック)はないか?
  • トタンの劣化やサビの度合い
  • 土壁の崩れの状態
  • 土台の浮き箇所や腐食の度合い
  • 家周辺の水はけ状況の確認

壁のヒビ(クラック)トタンの劣化やサビ土壁の崩れなど、修繕が必要な箇所があるかもしれません。

単に劣化によるものかもしれませんが、外壁を見れば、その土地の地盤の強さも分かるとかどうとか。

また、土台の浮きや腐食、周囲の水はけ状況などもチェック。点検口では内側からでしたが、外側からもしっかり確認しましょう。

耐火・耐震診断の有無

  • ダメもとレベルで耐火・耐震診断の有無を確認
  • さらに耐震基準適合証明も一応聞いてみる

古民家には愚問ですが、地震は怖いですよね。でも、やっぱりそこそこの中古物件に住むからには、耐火性・耐震性は諦めるしかありません。

どうしても古民家で安心が欲しいなら、1000万円ほどかけて、今の耐震基準に適した補強も可能です。だったら新築建てろって話ですが。

ちなみに、昭和56年より前の旧耐震基準で設計された建物については、耐震診断などの実施の有無について仲介業者に説明義務が課せられています。

関連リンク:アスベストや耐震診断の重要事項説明

無いとは思いますが、耐震基準適合証明があれば住宅ローン控除が利用可能なので、聞くだけ聞いてみましょう。

関連リンク:住宅ローン特別控除が受けられない!! 不動産に騙されました?!

防災ハザードマップの確認

  • 地震
  • 津波
  • 洪水
  • 土砂崩れ

東日本大震災以降、地震を始め、津波洪水土砂崩れといった災害への意識が高まっています。田舎移住でも、高台にある物件が人気で、海まで数百メートルといった物件は安くても売れ残りが目立つ。それだけ、災害を意識した立地条件も重要です。

建物が建っている地盤は強いか?海岸に近いエリアであれば海抜何メートルか?山を背負っている家なら土砂災害警戒区域に該当していないか?付近に河川や大きな用水路がある物件は雨量による氾濫(はんらん)の心配はないか?といったことも確認しましょう。

関連リンク:国土交通省ハザードマップポータルサイト
関連リンク:揺れやすい地盤(朝日新聞)

残留物について

  • 家具やゴミは現状引き渡しなのか?片付けてくれるのか?
  • 欲しいものがあれば譲ってくれるか?
  • 一緒に選別してもいいか?

誰も住んで無い廃墟同然の物件なら「現状引き渡し」となっていますが、居住中の物件であれば引っ越しに伴い、不要なものも出てくるでしょう。つまり残留物です。

そういった時に、食器や廃材など欲しいものがあれば、一言、売主に言っておくと快く「あげる」と言ってくことも。売主にとっても処分費用が節約できますので、お互いにメリットですよね。

契約の際に「ちなみに~は捨てるんですか?」と、売主さんに聞いてみましょう。一緒に「いる・いらない」の選別大会が開催されるかもしれません。

空き巣の痕跡

  • 過去に空き巣被害はあったか?
  • 被害届は出してあるか?
  • 捜査状況はどうなのか?
  • 割れたガラスや鍵の交換は対応してくれるか?
  • 周辺地域の治安についても聞いてみる

空き家になると、どうしても空き巣被害が起きるそうです。

盗む物は無いにしろ、いちど犯罪者が踏み込んだ家なんて、何だか気持ち悪いですよね。次、またいつ現れるか心配ですし。

扉の鍵がかかっていない、窓ガラスが割れている物件は、間違いなく空き巣が入っているでしょう。

不動産に厳重確認し、さらにオーナーが被害届けを出したかどうかも確認。もし被害届が出ているなら、その後の警察の捜査状況も共有してもらいましょう。

また、割られたガラス、壊された鍵などは修繕してもらえるか?こちらで修繕する、また鍵の交換をするので値引きは可能か?など、聞いてみましょう。

人は死んでいないか?

  • 事故物件ではないか?
  • 死因は何か?殺人?自殺?孤独死?

言うまでもありませんが、坪単価が異様に安い物件、また家具がそのままの物件は、何かしらのいわく付きだと思ってください。つまり事故物件です。特に、田舎であれば高齢者の孤独死も多いはず。

だた、昔の人は自宅で結婚式を行い、自宅で葬式も行っています。老衰による看取りも自宅というケースも珍しくありません。なので、築100年という古民家であれば、1人くらいは家の中で亡くなっているかもしれませんね

自殺や殺人は個人的に絶対になし。いくら安くても無理です。自分が住まない民泊ならアリかもしれませんね。

事故物件に関しては、売買の際に伝えることが義務なので、気になる方は不動産屋に聞いてみましょう。

仏壇・神棚・守り神の供養

  • 仏壇のお性根抜きはやってもらえるか?
  • 遺影は売主が引き取るか?
  • 神棚や守り神の供養はどうするのか?

昔ながらの日本家屋には、決まって仏壇神棚が備え付けられています。また、家を建てたときの守り神として、祠(ほこら)お稲荷さんが裏手にある場合も。

仏壇の場合は「お性根抜き」といって仏様を抜いてもらう儀式を行います。遺影は売主側になんとかしてもいましょう。

神棚は「祈祷」「お札返納」「お焚き上げ」といった方法があります。特に決まったルールはないようなので、一番手頃で簡単なものでいいでしょう。

家族を守る意味合いがある神棚とは違って、建物や土地を守ってきた祠やお稲荷さんは、そのままでもいいと思います。退けるのは罰当たりのような気もしますし。

基本的に、神仏系をそのままに、という売主はほとんどいませんが、上記でご紹介したワケありな物件は別。自費で供養するなりなんなりした方がいいでしょう。「宗教や神様なんて信じない!」という方も、一応です。

インターネットの光回線対応エリア

  • 光回線は通っているか?
  • NUROは対応しているか?
  • 携帯の電波はあるか?

自分の職業柄、インターネットは絶対に必要です。むしろ、ネットがなければ無力になる人間なので、光回線はマスト。

光回線の対応エリアは、NTTフレッツ光のサイトで調べられます。

関連リンク:フレッツ光 提供エリアのご確認

ちなみに、フレッツ光の倍早い、下り最大2Gbpsの「NURO光 」も選択肢にあります。が、田舎と呼ばれるエリアは大抵範囲外。自分の候補エリアも全くダメでした。

あとは、携帯電波の「3G/LTE」の速度もチェック。自宅のネット回線がダウンした時、頼みの綱になります。

テレビが見られるか?

  • 難視聴区域じゃないか?地デジは映るか?
  • 地デジ以外でテレビを見る方法はあるか?
  • 組合による辺地共聴施設はあるか?

田舎ではよくあることですが、難視聴区域といって、テレビがが映らない地域があります。ビックリですよね。

難視聴区域の主な原因は山などの遮蔽物で、スカイツリーといった電波塔からの地デジ電波が届かないとかどうとか。

対策としては、自費で巨大なアンテナを立てるか、諦めて光テレビ(月額2000円前後)かフレッツ・テレビ(月額660円)を契約するかです。

あとは、その地域で見られるよう辺地共聴の組合が設備を作っている場合もあるらしく、加入料(数万円+月額)を払って同軸ケーブルを引っ張ってもらうかです。

関連リンク:田舎で地デジが入らないのですがどうしたらよいのでしょうか?
関連リンク:辺地共聴施設について

ちなみに、カーナビによるワンセグは映りました。そして、ワンセグと地デジの違いを初めて知りました。

関連リンク:ワンセグと地デジの違いを教えてください。

もしかしたら、アンテナを高くするだけで解決する問題かもしれません。役所では地デジアンテナキットの貸し出しも行っているようなので、テレビが映るかどうか、自分の目で確かめてもいいでしょう。

関連リンク:なんと自宅は地デジ難視聴地域だった
関連リンク:地デジの難視地域に住み、現在はBS経由で地デジ放送を見ています。
関連リンク:「地デジ専用アンテナキット」貸出しの対象地域拡大

ただ、現時点で「どうしてもテレビが必要」という生活はしてないし、ニュースや映画、ドラマもネットで観られる時代。最近のバラエティ番組もつまらないし、番組表に縛られることを考えれば、個人的にテレビは不要なんです。

あとは「テレビが映らない=NHK料金は払う必要なし」なので都合が良いと感じたのも事実。

もし、どうしてもテレビが必要なら光テレビの「フレッツ・テレビ 」が最安値。光回線が対応していることが大前提ですが、これで対応できそうです。

物件価格以外に掛かる費用

  • 固定資産税はいくらか?
  • 固定資産税評価額(建物価格)はいくらか?
  • 不動産取得税はいくらか?
  • 町内会費などはあるか?

物件の本体価格以外にも必要になる費用も確認しておきましょう。

まずは、やっぱり気になる固定資産税。田舎であればビックリするほどの金額ではありませんが、物件の固定資産税評価額、そして年間いくらの固定資産税になるか把握しておくと良いでしょう。

なお、個人事業主であれば、事業の割合に応じて固定資産税や固定資産税評価額(建物価格)を経費にすることも可能です。

また、固定資産税評価額に応じた不動産所得税もあるので、その辺の覚悟も必要。数十万円という単位です。

その他、町内会費、消防費(消防団の活動費)、社会福祉費(高齢者を支える)など、田舎ならでは出費もあるでしょう。

住み始めてから聞かされるより、どういった出費があるか知った上での物件購入をおすすめします。

まとめ

ご紹介したいくつかは、他のサイトや雑誌などで良く聞くチェックポイントだと思います。そこに、実際に自分が田舎の中古物件を探す中で、学んだこと、気が付いた点を加えてまとめました。

新築より安いとはいえ、中古物件は数百万円、数千万円の買い物。ましてや、リフォームが必要なら、新築並みにお金が必要になることも珍しくありません。

住んでから後悔しないために、物件の良いところ以外にも悪いところをしっかり把握してから購入を検討しましょう。

いいね!のお慈悲を…

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